Minpaku

第６．根据民宿新法进行运营模拟

那么，接下来根据民宿新法朝着经营民宿的方向，再根据具体的规定进行模拟运营。

１．经营民宿的收益（房东）

首先，让我们先模拟一下房东方面的收益。一年经营180日，也就是说按1个月经营15日进行计算。

(1) 收益是多少？

假设住宿一晚的平均价格根据目前的民宿数据定为9000日元×15日，那么每个月将有13万5000日元的收益。一年下来就有162万日元。

但是，实际的住宿费用里面还包含有「基本费用＋追加人数费用＋卫生清洁费用」等项目。

根据房东的不同，设定的费用也不同。但因为卫生清洁费用只支付「一天的费用」，根据最初设定的选项费用和逗留的时间，收益也将有很大的变化。另外，在外国游客的街头调查中发现，平均2名，住宿时间5天4夜的情况较多。

假设基本费用为6000日元＋一人追加，1000日元＋卫生清洁费2000日元，那么一个月将预计有13万左右的收入。

(2) 费用是多少？

①房租

在东京一居室的平均房租是7万日元〜10万日元左右。

②公共费用

另外，电费、煤气费、水费水一个月总共15000日元。但是对于电费方面若不制定相关规定，24小时开空调或开灯的话，那么电费和消耗品的更换就会增加，所以需要注意这一点。

③WIFI费用

还有就是，为了能够打造更好的住宿环境，也需要确保房间里的WIFI设施。一般情况下，很多人都会在机场租借WIFI，但若房东方面提供WIFI的话，必须提供不限制速度的WIFI。为预防路由器的遗失和故障，建议房东选用固定的线路（两者都需要5000日元）。

④日用品

其它日用品还有洗发水、沐浴露、垃圾袋等等，以及一些小家电。（这些东西都可以在日本的百元店买到。）

⑤清扫费

若雇用清洁公司打扫卫生的话，那么这方面也需要花费一定的费用。一次大概需要6千日元。但若自己打扫的话，此费用也可以省去。

(３) 收益有多少？

基于以上所提到的那些项目，若是寄宿家庭型民宿，将自己家的一部分划出来作为民宿，那么房租方面就不会产生费用。另一个就是房东不在型，也就是租房子来经营民宿，这种情况就必须扣除房租费用。东京一居室的平均房租费用为7万日元〜10万日元左右，再扣除其它费用合计15000日元，到手的费用只能有3万日元〜5万日元。如果只租出一间房间的话，很多情况下如果包括了支付清洁费用，那么成本是无法收回的。

(４) 早期投资的回收快

不过，民宿即使启动资金很少也可以运作。在东京圈内的一居室的初期费用的押金在15〜30万日元，所以在房地产投资中算得上是早期投资回收较快的项目了。

(5) 无法代替的好处

另外，还可以与外国游客进行交流，这是在日本无法体验到的好处。可以提高自己的英语水平和其它语言的能力，并且还能学到多国的文化知识，提高自己多方面的素养。只要避免了纠纷，这真的是一个非常不错的学习氛围。

２．使用应用程序来经营民宿

首先，下载民宿软件「Airbnb」等的应用程序，之后将所有项目过目一遍并记住。这样当接到房客咨询时就可以迅速的对应，从而提高预定房间的机率。其次，掌握好每天的咨询件数和预约件数，然后根据所掌握的信息调整日历上每日的价格，这一步很重要。预约率较低的情况下，需时常找出问题点并改善。

３．让民宿经营成功的秘诀

(1) 清扫才是考验「待客之道」的秘诀。

一般情况下都是房东自己打扫卫生，随时注意房间里出现的问题点。还需要记住的是，看不见的地方需要「多长一个心去留意观察」，这样直接关系到房客对房东的评价。

特别是需要注意一体化浴室的卫生，一定要随时保持干净。因为浴室和厕所是一体化的，所以一旦头发堵住排水管就会产生恶臭，还会导致脏水溢到外面房间里去。另外，还要对容易让人产生过敏的空调进行防止劣化等的保养。

４．民宿中的「◯○」房东

「成功」的房东

看重的不是金钱，而是人与人之间的联系。

「失败」的房东

没有责任感的人和没有素养的人，另外就是想靠两个人经营一间房间来降低风险的人（这是绝对得不到收益的经营做法）。

５．经营民宿的成功捷径

我认为所有与商务共通的理念就是，需要自己亲自站在「欣赏对方」的立场去真实的体验。「这样做的话将会变得更加理想」，能提出这样方案的人将能给大家提供更好的服务项目。（例：枕头太扁了・・・床垫太硬了导致腰痛・・・翻身时床垫会发出响声・・・没有消耗品的存货・・・等）。